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世界四大赌城:谁动了预售监管资金?

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经济观察报 记者 陈月芹 理工科专业在读博士吴科没有想到,自己会以这种方式登上微博热搜。

去年3月,吴科买了西安苏宁云著的一套房,今年,开发商苏宁置业出现流动性危机,项目停工数月,引发1900多名业主维权。

吴科等业主调查发现,项目43.5亿元预售款有12亿元没有进入监管账户,即便是监管账户里的31亿元,也有12.62亿元工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷,目前监管账户仅剩8836万元。

9月底,4天时间里,吴科查阅40万字资料,引用了27篇文献,写成了《商业银行划扣预售资金抵偿开发贷的合理性探讨》,分析预售资金监管模式。让他没想到的是,这件事竟然上了微博热搜。

商品房预售监管资金与每个购买期房的人息息相关,包括定金、首付款、按揭贷款等。而预售资金监管,伴随着预售制度的推行而存在,是房管部门为了防止期房烂尾,从而对开发商预售所得款项进行约束。

一直以来,针对预售资金监管问题,各方龃龉不断,过去几年里,无论是楼盘烂尾无法交付,还是拖欠建筑商、供应商款项问题,多因预售监管资金被挪用而引发。

同时,苏宁置业、恒大地产等流动性出问题的房企在复工过程中,预售监管资金起到不可替代的作用。近3个月来,长沙、杭州、福州等地住建部门均通报了恒大地产恶意逃避预售资金监管,未将购房款按要求缴存至监管账户的违规行为。

东部某城市省住建厅人士告诉经济观察报,恒大在全国各地打折促销卖房,但部分项目预售款没有用于支付工程款,而是直接抽调到总部。包括恒大在内的不少房企,与建筑商、供应商利用监管空隙,通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式,提前支取预售监管资金。

近一年以来,在三道红线、两个上限等政策之下,房企对现金的渴求愈加强烈,预售监管资金再次成为开发商觊觎的“金山”,试图通过公关有关部门、全市“打包”监管、保函代替、争取时间差等方式盘活。尤其是下半年融资难,按揭收紧等背景下,企业急需资金偿还贷款、拿地,解冻预售监管资金愈加成为各家房企的燃眉之急,腾挪方式更是五花八门。

一位接近主管部门的人士告诉经济观察报,住建部拟加强预售资金监管,目前文件正在起草中,现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。

各地标准不一

目前各地监管办法不一,主要实行全额监管和重点监管相结合的方式。

一般而言,购房者将房款全额打进监管账户,住建部门和银行锁定其中一部分重点监管,以保障项目顺利完工并达到竣工备案条件。

各地设定的重点监管资金比例在5%-40%之间,2020年以来,多地对预售资金监管趋严,提高了重点监管资金比例、减少了提取额度和次数等。贝壳报告显示,太原重点监管资金比例最高达到40%,南宁比例最低为15%。

9月22日,重庆住建委发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》,取消了对信用资质不同的开发商实行差别化的资金比例监管,改为全市房地产项目的预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。

一位top3房企东莞项目总经理告诉经济观察报,他曾多次向政府申请降低监管比例,但今年有关部门担心预售资金不足额、被挪用,导致项目烂尾,不敢放松监管。

一位top5房企财务人士介绍,目前广州执行2019年12月的规定,即项目主体结构施工未封顶、排栅未拆除前,留存比例为累积划拨预售款的10%。

但他认为,对北上广深等一线城市,土地成本远远高于建安成本,而土地款已在土地出让完成后缴纳,因此留存10%的预售款比例偏高。

他以一个项目为例算了一笔账:地价约1.5万元/平方米,售价约3万元/平方米,在项目主体结构施工未封顶前必须锁定10%预售款,其余款项按照施工合同、工程进度申请调拨,“地价占了一半,假设建安成本每平方米5000元,相当于房子卖出3万元只能提取5000元。而且所有企业都执行这一标准,没有对头部企业有所放松。”

部分城市实行差异化监管,例如东莞以扶优罚劣为原则,根据企业在东莞经营规模、诚信履约两个维度,分A、B、C三级。

例如,上一年度的销售金额达到50亿元以上,且加入东莞市房协成立的诚信联盟平台的企业,为A1档,可将其全市项目“打包”,锁定预售总额的5%作为工程建设保证金,A2档锁定比例为10%;销售额在10亿元以下的企业被归入B档监管,锁定比例提高至预售额的20%,且只能按照单个项目申请提取,用于本项目工程建设;C档则为未加入“诚信联盟”,或拖欠工程款、工程停工、延期交楼等的问题企业,只能“先审批、后用款”。

一位地方住建局人士认为,设立预售监管制度是防止项目烂尾,因此应该更关注工程建设本身,而不是以实施主体(不同类别企业)作为监管参照。“无论是世界500强,还是不知名企业,都要求重点锁定10%预售款,作为保底资金,监管部门只根据工程完工进度放款”。

该住建局人士补充,地产公司与金融财税机构的关联度很大,且相关资质、企业信用评级一直都在变化,采用机构或当地房协的评级,可能具有一定主观性。而且,头部企业已经享受着全方面的资源优势,基于反垄断以及公平公正的市场竞争原则,不应差异化优待。

冻结的“香饽饽”

一家top5房企的区域负责人胡丙透露,其所在集团十分重视全周期资金高周转,被“冻住”的预售监管资金一直是集团、区域总、项目总的“心头大石”。

为了刺激区域公司盘活沉淀资金,今年2月,胡丙所在集团财务部门开始推行“区域监控资金考核管理制度”,为期1年,鼓励所有区域主动降低监管资金比例,如当月监控比例较上月减少1亿元,则按照1亿元乘以近12个月销售回款的0.05%,给予片区现金奖励。

这意味着,对于一个年销售过百亿的片区而言,单月解冻1亿元预售监管资金,可获得的奖励超过500万元。这笔奖励具体分配下去,片区负责人可获得20%,片区内主责人员占比60%,区域财务总及财务团队占比20%。

胡丙直言,解冻得越多,奖励越丰厚,这笔预售监管资金也成了“香饽饽”。且公司要求,监控资金盘活挂钩片区现金额度管控,以收定支,各片区按照监控资金盘活情况,来铺排片区内各项目开支。

“每月片区解冻的50%额度,用于片区经营刚性支付;上级区域公司可以提取剩下的50%,用来支付土地款、股权款、拆迁款、村企熟化以及集团内外部贷款还款等。”因此,该区域总也使尽浑身解数,动员区域内的片区总、项目总。

胡丙常用另一个区域解冻监管资金的案例给下属作宣贯,去年,集团某区域在8个月内,将预售监管资金从58亿元降低至35亿元,降幅约40%,“如果按照10%年化收益计算,可以创造的效益超过8600万元,这对于一个同期净利润不足4000万元的区域而言,十分可观了”。

花式“解冻”

胡丙透露,其所在公司已制定出标准化解冻预售监管资金的“攻略”,甚至连同地方政府沟通的文书、说辞,集团层面都会出具模板,区域公司再根据实际调整。

打通政府和银行关系是第一步。胡丙需要与地市、县级有关部门沟通,强调公司过往在扶贫、公益等方面对当地的贡献,获取地方政府的认可。同时组建关系网,借助政府及银行力量,多“搭桥”,如果解冻县一级部门资金受阻,及时寻求区域公司协助。

第二步,争取全市“打包”监管。胡丙所在公司常常强调片区公司不能各自为战,而是要形成合力,“借力打力”。

他解释,监管账户一般要开到重点关系银行,才能提高解压效率,“当地农商行对公司监控账户开设在其行内有很大的需求,且银行也能帮助公司去协调当地房管局允许所有项目打包监控”。

胡丙进一步说,地方政府监控资金的目的是担心企业倒闭、项目烂尾,因此对开发商在全市的项目进行总额监控,与单个项目分开监控,相差不大。但对开发商而言,不同项目建设进度不一,全市“打包”可以很大幅度盘活资金周转效率。

第三步,可巧借资源换资金。部分区域地方政府要求企业需提供工程款发票、税费发票等,作为提取预收监管资金的凭据。为此,胡丙则鼓励项目公司用第三方监理单位提供的资产评估报告,告诉有关部门:我这个工程还有多少量没做完,你只需要把对应的部分资金监管住,剩下的全部结算给我,这就提前盘活了资金。

胡丙估算,提前盘活约8000万元,项目最终经营性现金提前回正13天,给项目公司创造的效益多了200多万元。

第四步,合理利用保函。实际上,能级较低的三四五线城市对预售资金的监管,反而比一二线城市严格,监控比例更高。胡丙解释,因为部分三四五线城市政府担心出现风险,觉得地产企业的信誉不够,此时企业可付一定费用让金融机构背书,比如通过保函去替代监管资金。

银行开出保函,比如担保该企业半年内能够偿还5亿元,申请地方政府提前解冻监管资金,“对银行来说,存量的钱不会继续躺着,可以继续流转起来;而对地方政府来说,也是另一种定心丸——如果企业真的无法如期偿还钱款了,便由银行兜底”。

第五步,契而不舍。胡丙举例,有个项目年初监控资金近13亿元,同时在该监管银行有约23亿元的开发贷款,“这相当于我们在银行只拿走了10亿元的资金,但还要付23亿元的利息”。因此,年初项目公司多次与银行口头沟通,想用监控资金偿还贷款,但银行都因监管和收益问题不允许解控。

后来,项目公司向银行发函,变相施压,“如果银行不允许解冻监控资金,我们就打算全额还贷款,因为企业贷款关系着银行的绩效,但银行仍不同意。另一方面,项目工作人员私下了解到银行的真实需求是希望获得企业大额存款。此后,每个月月底或季度末,项目公司都会对这个银行提供一定的存款支持,而银行也会在按揭资源上向公司倾斜。

最终,该项目实现监管资金净盘活10亿元,监控比例下降了近20%,在胡丙看来,这是企业与银行反复博弈的结果。

第六步,用时间换金钱。“对于大流量的项目,我们也在想办法,尽量缩短预售资金在监控账户里停留的时间。”胡丙说,例如在按揭放款之后,我们可以先不让资金进入监控账户,而是进入项目的其他账户,等到网签之前,政府需要核查监控账户里金额时,再把资金打进监管账户。“这争取的只有几天的时间,但对大流量项目来说,积少成多,实际效益也不少”。

(应受访者要求,吴科、胡丙为化名)

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陈月芹经济观察报记者

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